Responsabilidade civil do arrendatário rural

Quando o proprietário de imóvel rural transmite a posse ou o uso temporário de sua propriedade a outrem, fazendo-o através do competente contrato de arrendamento conforme estabelece a Lei o arrendatário, além da observância das cláusulas nele contidas, deve também cumprir o que estabelece o Estatuto da Terra quanto ao seu uso responsável.

Uma das responsabilidades diretas do arrendatário, e isto como preceito decorrente do Estatuto, é que ele não poderá causar dano ao imóvel ou ao meio ambiente com a exploração que nele irá desenvolver, sob pena de responder perante o arrendador pelos seus atos.

Embora seja esta uma regra que existe no Estatuto da Terra há várias décadas, nem sempre o arrendador tem conhecimento do direito de responsabilizar o arrendatário pelo a deterioração culposa do seu imóvel.

Sim, é plenamente possível o arrendatário deteriorar ou trazer prejuízo ao imóvel quando, por exemplo, deixa de observar as orientações ou recomendações técnicas de exploração, conservação do solo, etc.

Se durante o período do arrendamento o imóvel sofrer algum prejuízo ou deterioração que não seja decorrente do seu uso normal, quando houver a cessação do contrato o arrendador não tem como obrigar o arrendatário pelo ocorrido. No entanto, se a deterioração ou o prejuízo constatado no imóvel for causado pelo mau uso ou uso indevido da terra pelo arrendatário, este fica obrigado a reparar o dano.

Diante da possibilidade legal dada ao arrendador de proteger seu patrimônio, se o caso do contrato do arrendamento estar prestes a vencer e sem nenhuma possibilidade de ser renovado, em face de informações ou indícios relativamente seguros de que o arrendatário deteriorou ou trouxe prejuízo ao imóvel, convém ao proprietário tomar as primeiras providências para se proteger.

O direito indenizatório a ser exercido contra o arrendatário mais tarde, exige que o arrendador tome medidas judiciais preparatórias desde logo, pois quanto mais atrasar para realização da prova necessária, ou seja, do dano, de sua extensão e do agente causador, mais complica seu direito.

Deste modo, tão logo a posse do imóvel seja devolvida ou retomada é preciso agir com diligência e conhecimento de causa.

Seria conveniente que do contrato de arrendamento o arrendador fizesse constar que o imóvel entregue ao arrendatário estava em ordem e em perfeitas condições para a exploração autorizada, declaração que é uma prova positiva e substancial de que a deterioração ou o dano ocorreu na constância da exploração da terra.

É certo que a ausência de cláusula neste sentido pode ser suprida por outras provas, mas é sempre recomendável que disposição neste sentido esteja expressamente presente no contrato.

A reparação do dano pleiteada pelo arrendador contra o arrendatário poderá englobar não somente os custos para reparação da deterioração ocorrida, como também os lucros cessantes, ou seja, o que o arrendador deixou de ganhar com a terra enquanto a mesma não for trazida ao seu estado de pleno uso.

Como a responsabilidade civil se torna cada vez mais notória no direito brasileiro, onde as pessoas estão sendo coagidas a responder por seus atos na esfera patrimonial, é importante que o arrendatário de imóvel rural saiba que deverá agir bem para não sofrer qualquer sanção judicial em ação movida pelo arrendador, do mesmo modo que o arrendador deve estar ciente de que poderá responsabilizar civilmente o arrendatário pela reparação dos prejuízos a que der causa em sua propriedade.

A responsabilidade civil do arrendatário rural em face do arrendador advém da leitura correta que se faz do Estatuto da Terra, onde ao dizer que o arrendatário não responderá por qualquer deterioração ou prejuízo a que não tiver dado causa se conclui, inversamente, que o arrendatário responderá por qualquer deterioração ou prejuízo a que tenha dado causa.

 

Lutero de Paiva Pereira

Advogado da banca Lutero Pereira & Bornelli (www.pbadv.com.br) e doutrinador na área de Direito do Agronegócio. Coordenador de cursos online no site Agroacademia (www.agroacademia.com.br). Membro do Comitê Europeu de Direito Rural (CEDR) e Membro Honorário do Comitê Americano de Direito Agrário (CADA).